Nhà đất quận 7 Nhadatquan7.net – Một chuyên gia cho rằng, “cơn sốt” chỉ phản ánh 1 phần phân khúc BDS và chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền, đất nông nghiệp và condotel. Do vậy chỉ có thể tạo ra một số cơn sốt giá ảo, cục bộ, nhất thời chứ chẳng thể gây ra “bong bóng” trên tất cả phân khúc BDS. Sốt đất có nguy cơ hình thành bong bóng BDS chủyếu do đầu cơ thổi giá ảo. Ảnh.

Nhadatquan7.net – Một chuyên gia cho rằng, “cơn sốt” chỉ phản ánh 1 phần phân khúc BDS và chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền, đất nông nghiệp và condotel. Do vậy chỉ có thể tạo ra một số cơn sốt giá ảo, cục bộ, nhất thời chứ chẳng thể gây ra “bong bóng” trên tất cả phân khúc BDS.

Sốt đất có nguy cơ hình thành bong bóng BDS chủyếu do đầu cơ thổi giá ảo. Ảnh minh họa.
Sốt đất có nguy cơ hình thành bong bóng BDS chủyếu do đầu cơ thổi giá ảo. Ảnh minh họa.

Giá tăng chóng mặt

Trong thời gian qua, hiện trạng biến động giá BDS, nhất là đất nền đang lôi kéo sự quan tâm của dư luận. Mối lo ngại về các hệ lụy của hiện tượng này đang phát triển thành rõ hơn.

Ông Sử Ngọc Khương – Giám Đốc Đầu tư Savills Việt Nam cho biết, so có một sốh đấy dao động hơn nửa năm, giá đất ở nhiều địa phương đã có các biến động đáng kể. Một mặt bằng giá mới đã được hình thành và giá BDS một sốh tân chóng mặt là các câu chuyện được giới đầu tư địa ốc liên tục cập nhập trong các tháng gần đấy.

“Nhiều chuyên gia nhận định, mức tăng giá trong thời gian vừa qua có rất nhiều nguồn gốc khách quan lẫn chủ quan, trong đây có sự đẩy giá của một số thành phần môi giới. Còn ở góc độ người tiêu dùng nhu cầu ở của người dân là có thật”, ông Khương nhận định.

Vị này đánh giá, giai đoạn này TP.HCM có dao động 10 triệu dân, thì có 2-3 triệu là người dân ngoại tỉnh đến TP.HCM sinh sống và làm việc nên có nhu cầu về nhà ở và sự cố cháy nổ 1 số chung cư gần đấy cũng là yếu tố dịch chuyển đầu tư sang nhà gắn liền có đất.

Bên cạnh đây thì tích lũy của người dân nhiều hơn và nhà đất đang trở thành 1 loại hình “của để dành” đáng giá, bên cạnh vàng và tiết kiệm ngân hàng.

Một điểm đáng lưu ý nữa theo vị chuyên gia này, diễn biến sốt đất do giới đầu cơ, môi giới tác động quá sâu vào phân khúc làm một sốh tân tâm lý của người mua, đầu tư, đầu cơ nhà đất.

“Nhóm đáng lo ngại nhất giai đoạn này là nhà đầu tư đất nền đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà khi tùy thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng có tỉ lệ % lớn. Chỉ cần có sự một sốh tân chính sách phân phối hàng phân khúc nhà đất thì các nhà đầu tư, nhất là nhỏ lẻ đang sử dụng đòn bẩy tài chính có thể bị tác động mạnh và trực tiếp”, ông Khương lo ngại.

Do vậy theo ông Khương, một số cơ quan quản lý nhà nước cần thiết hạn chế bớt việc tận dụng mục đích sử dụng đất ở một số khu vực không được phép chuyển đổi công năng. Tuy nhiên, động thái này cần được triển khai sớm có sự tính toán kỹ lưỡng, quyết liệt hơn và cần phổ biến rộng rãi Bên cạnh đây để người dân hiểu rõ hơn.

Còn đối vác nhà đầu tư, đại diện Savills cho rằng nên cân nhắc chọn lọc các khu vực có địa điểm và quy hoạch tốt, pháp lý rõ ràng, tránh mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn để tránh sự trục lợi từ một số đối tượng đầu cơ.

“Không nên ưu tiên lợi nhuận, xem nhẹ giá phân phối và tính pháp lý dẫn đến rủi ro cao. Đòn bẩy tài chính không nên sử dụng trong khi phân khúc đang tăng giá, hoặc chỉ nên hạn chế ở mức thấp nhất”, đại diện Savills đưa ra khuyến nghị.

Chuyên gia nói chưa bong bóng, Bộ Xây dựng kêu “khó xác định”

Trao đổi có Nhadatquan7.net –, chuyên gia Cấn Văn Lực cho rằng thời điểm giai đoạn này chưa cần quá lo lắng về “bong bóng” BDS.

Theo ông Lực, có một số dấu hiệu chính như sau để có thể xác định có “bong bóng” BDS hay chưa. Thứ nhất, giá tăng ở mức rất cao trên diện rộng, dao động 30-50%. Thứ 2 là số lượng người tìm mua tăng đột biến. Thứ ba là nhu cầu ở thực ít mà chủ yếu là đầu cơ.

“Hiện nay tín dụng đổ vào BDS vẫn đang được kiểm soát 1 một sốh lẽ thường. Dư nợ BDS chiếm chưa đến 8%, so có thời kỳ cao điểm trước kia còn lên tới 15%”, ông Lực nói.

Trong khi đây, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và phân khúc BDS (Bộ Xây dựng) cho biết phân khúc BDS không có biến động nhiều trong thời gian qua nhưng ở một số khu vực ven thành phố lớn, độc đáo ở 1 số đặc khu kinh tế thì việc buôn phân phối, giao dịch đất nền diễn ra phức tạp.

Đề cập đến khả năng xảy ra “bong bóng” trong thời gian tới, vị này cho rằng rất khó để đưa ra kết luận ở thời điểm này. Theo ông Ninh, cần phải áp dụng rà soát, tham khảo ở nhiều khía cạnh.

“Hiện Chính phủ cũng đang giao Bộ thi công tìm hiểu vấn đề này và sẽ báo cáo trong quý 2 năm 2018 nhằm đưa ra một số biện pháp kịp thời, không để hiện trạng bong bóng xảy ra”, ông Ninh cho biết.

Tỏ ra khá lạc quan vào phân khúc, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lại nhận định không có khả năng xảy ra “bong bóng” BDS trong năm 2018.

Lãnh đạo HoREA cho biết, cuộc khủng hoảng “bong bóng” BDS năm 2007, đầu năm 2008 và năm 2010 bắt nguồn từ 1 số lý do.

Cụ thể, tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48% là mức rất cao; TP.HCM tăng trưởng GRDP năm 2007 đạt mức 12,6% cũng là mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997, dẫn đến nhiều công ty và người dân dễ kiếm tiền và BDS là kênh đầu tư là tài sản được chọn lọc để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ.

Ngoài ra, cũng có lý do trực tiếp bắt nguồn từ chính sách phân phối hàng nới lỏng tín dụng, thậm chí đã cho vay dưới chuẩn, biểu hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%, trong đây, 1 phần rất lớn đổ vào BDS, bên cạnh đây là nguồn vốn xã hội cũng đổ vào đầu tư kinh doanh BDS.

“ Có sự phát triển lệch pha cung – cầu sản phẩm trên phân khúc BDS, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc BDS đẳng cấp”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Bên cạnh đây xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh BDS thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi cùng có một số đợt sóng tăng giá BDS có tần số chóng mặt, và giới đầu cơ chuyên nghiệp “cầm trịch” làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng, đẩy giá ảo rất cao so có giá trị thực của BDS để trục lợi, kiếm lợi rất nhanh, kích thích tâm lý đầu tư “bầy đàn” trên phân khúc BDS…

Đối chiếu một số lý do dẫn đến “bong bóng” BDS nêu trên, ông Lê Hoàng Châu điện thoại có tình hình thực tiễn của phân khúc giai đoạn này.

Theo đây, vị này cho rằng tăng trưởng GDP cả nước năm 2017 đạt 6,81%, cao nhất trong 10 năm qua, là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý. Nền kinh tế không có tăng trưởng nóng.

“Tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17% (chỉ gần bằng phân nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007); chuẩn bị năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt dao động 17% cũng là mức tăng tích cực và hợp lý”, ông Châu nhận xét.

Bên cạnh đây, Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện chính sách phân phối hàng tín dụng thận trọng, kiểm soát nghiêm ngặt nguồn tín dụng vào một số lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như BDS, chứng khoán.

Tuy nhiên theo vị này, trên phân khúc BDS giai đoạn này vẫn còn 2 yếu tố cần được kiểm soát, đây là: Tình trạng lệch pha cung – cầu trong phân khúc BDS đẳng cấp, phân khúc BDS du lịch – nghỉ dưỡng (condotel) và đang “sốt giá ảo” đất nền, đất nông nghiệp ở 1 số khu vực.

Đồng thời, cũng đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đây, có cả giới đầu cơ, đầu nậu thổi giá trục lợi.

“Tuy nhiên, hai yếu tố nêu trên chỉ phản ánh 1 phần phân khúc BDS, và chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền, đất nông nghiệp và condotel, chỉ có thể tạo ra một số cơn sốt giá ảo, cục bộ, nhất thời, chứ chẳng thể gây ra “bong bóng” trên tất cả phân khúc BDS”, ông Châu nhận định.

Mặc dù vậy theo Chủ tịch HoREA, cơn sốt giá ảo này cũng gây tác hại cho phân khúc BDS, làm lệch pha dòng tiền đầu tư, nhất là có thể gây thiệt hại rất lớn cho các nhà đầu tư thứ cấp lướt sóng nhưng không phân phối được sản phẩm khi phân khúc bị hạ nhiệt.

Nguyễn Mạnh

Tìm hiểu thêm tài liệu tức phân khúc ở nhadatquan7.net