Nhà đất quận 7 (ĐTCK) Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, tính đến tháng 6/2018, TP.HCM có 935 chung cư cao tầng, nhưng đã có đến 105 chung cư đang xuất hiện tranh chấp. Tranh chấp kéo dài là “cuộc chiến” mà hai bên đều chịu thiệt. Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, hiện trạng tranh chấp không chỉ dừng ở 1 vài vấn đề ban đầu như công đoạn bàn giao nhà, thành lập ban.

(ĐTCK) Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, tính đến tháng 6/2018, TP.HCM có 935 chung cư cao tầng, nhưng đã có đến 105 chung cư đang xuất hiện tranh chấp.

Tranh chấp kéo dài là “cuộc chiến” mà hai bên đều chịu thiệt.

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, hiện trạng tranh chấp không chỉ dừng ở 1 vài vấn đề ban đầu như công đoạn bàn giao nhà, thành lập ban quản trị…, mà càng ngày càng phức tạp hơn khi 1 vài hộ dân vào sinh sống, khiến nhiều vướng mắc, xung đột lợi ích phát sinh.

Một trong 1 vài nguồn gốc căn bản là 1 số quy định về quản lý nhà chung cư vẫn “vênh” có thực ở, dẫn đến tình hình tranh chấp, kiện tụng giữa chủ đầu tư và cư dân ngày 1 phức tạp.

Theo nghiên cứu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hiện trạng nổi cộm nhất của tranh chấp chung cư đến từ việc chủ đầu tư chậm bàn giao nhà như cam đoan có bạn, thậm chí có 1 vài dự án chủ đầu tư phân phối 1 căn hộ cao tầng cho nhiều người và có cả 1 vài trường hợp chủ đầu tư “bỏ của chạy lấy người” khi phân phối nhà cho bạn, nhưng không chịu đã đi vào hoạt động bàn giao mà trốn biệt tăm.

Tranh chấp chung cư tăng thêm, nhưng giai đoạn này chúng ta chưa có 1 vàih thức chế tài kịp thời và hiệu quả

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

Đơn cử, 1 vài ngày qua ở TP.HCM, hàng trăm bạn mua dự án chung cư Long Phụng Residence (các con phố số 1, Khu dân cư Tên Lửa, phường An Lạc A, quận Bình Tân, TP.HCM) đã phải cầu cứu Chủ tịch UBND TP.HCM, Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố… Dự án này do Công ty cổ phần Địa ốc Bình Tân làm chủ đầu tư có chiều cao 17 tầng, gồm 105 căn hộ cao tầng (qui mô từ 75 – 105 m2) và 1 tầng hầm để xe, xây dựng từ năm 2010, nhưng đến nay vẫn đang trong hiện trạng xây dựng dang dở.

Đặc biệt, bạn còn phát hiện chủ đầu tư phân phối trùng căn hộ cao tầng cho nhiều người. Theo nghiên cứu, kể từ khi triển khai xây dựng dự án vào năm 2010, chủ đầu tư đã rao phân phối căn hộ cao tầng và cam đoan sẽ bàn giao nhà vào 31/12/2011 và độ trễ không quá 90 ngày. Tuy nhiên, đến năm 2015, dự án đã xây dựng dao động 80% hạng mục công trình thì ngưng lại. Trước khi dừng xây dựng, chủ đầu tư đã thực hiện chiến dịch huy động vốn bằng 1 vàih giảm giá phân phối đại trà, từ 16 triệu đồng/m2 xuống còn 11 – 13 triệu đồng/m2, thậm chí có thời điểm chỉ còn 7 triệu đồng/m2.

Đa số cư dân và chủ đầu tư đều muốn có 1 không gian sống thanh bình nên thiện chí là 1 vàih giải quyết tốt nhất

Ông Nguyễn Anh Thắng, 1 bạn mua căn hộ cao tầng ở dự án này cho biết, hiện ông rất hoang mang trước tài liệu chủ đầu tư phân phối căn hộ cao tầng cho nhiều người. Chính vì vậy, mới đấy, ông Thắng và 1 vài bạn mua căn hộ cao tầng ở dự án này đã treo băng rôn ở chung cư có mục đích ngăn ngừa, không để người khác mua căn hộ cao tầng đã có chủ có.

Bên cạnh đấy, ông Thắng và hàng trăm bạn tìm đến gặp ông Huỳnh Văn Ánh, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Bình Tân để làm rõ tài liệu thì vị này tránh không gặp mặt bạn. Thời gian gần đấy, 1 vài bạn cũng chẳng thể liên hệ qua trụ sở Công ty lẫn qua liên hệ.

Một trường hợp khác ở Dự án chung cư Gia Phú (quận Thủ Đức) do Công ty Địa ốc Gia Phú làm chủ đầu tư. Giai đoạn 2012 – 2013, chủ đầu tư đã thu của 1 vài bạn từ 80 – 100% tổng giá trị căn hộ cao tầng. Tuy nhiên, khi đã quá thời hạn bàn giao nhà, bạn mới phát hiện việc 1 căn hộ cao tầng được phân phối cộng khi cho nhiều người. Dự án chỉ có 156 căn hộ cao tầng, nhưng chủ đầu tư đã ký đến 213 hợp đồng phân phối cho bạn, có 1 vài căn hộ cao tầng phân phối cho 5 – 6 người.

Một loại hình tranh chấp nữa đấy là việc nhận nhà nhiều năm nhưng chủ đầu tư chẳng thể giao sổ đỏ cho bạn, đơn cử như ở chung cư Tân Mỹ, quận 7, hay như hơn 800 hộ dân sống ở 5 block chung cư Phú Thạnh (53 Nguyễn Sơn, phường Phú Thạnh, quận Tân Phú, TP.HCM) đang rất bức xúc vì đã dọn vào sinh sống gần 8 năm nay, nhưng vẫn chưa thấy chủ đầu tư là Công ty cổ phần Xây dựng 585 bàn giao giấy chủ quyền nhà (sổ hồng)…

Một trường hợp khác là Chung cư đẳng cấp Saigonres Plaza do Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Nam Đô – thuộc Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn làm chủ đầu tư, được bàn giao nhà năm 2017. Khi mở phân phối, chủ đầu tư này trình làng, đấy là dự án đẳng cấp có 1 vài thiết bị vệ sinh, chất lượng xây dựng đẳng cấp nhập khẩu từ nước ngoài… Tuy nhiên, chỉ giao nhà được vài tháng, cư dân ở chung cư này cho biết, nhiều thiết bị bên trong xe đã hư hỏng, căn hộ cao tầng bị thấm nước…

Tình trạng tranh chấp khoản phí bảo trì 2% cũng diễn ra ở nhiều dự án như chung cư Hoàng Anh River View, chung cư Khánh Hội 2, chung cư The Morning Star, chung cư Investco – Babylon, New Sài Gòn… Đặc biệt, dự án chung cư Khang Gia Tân Hương của chủ đầu tư là Công ty Khang Gia bị cư dân khiếu kiện nhiều nhất. Cư dân cho rằng, chủ đầu tư này đang cố tình “chiếm dụng” quỹ bảo trì chung cư, xây dựng sai kiến trúc được duyệt.

“Để giảm tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân, cần thực hiện nghiêm việc xử phạt theo Nghị định 139. Nếu 1 vài cơ quan thực thi làm tốt, tránh được việc “nhờn” luật, thì 1 vài chủ đầu tư và cư dân sẽ làm đúng, từ đấy sẽ giảm được tranh chấp giữa hai bên

– Luật sư Trần Đức Phượng

Dự án chung cư Khang Gia Tân Hương được phê duyệt đầu tư vào năm 2008, xây dựng năm 2010 và dao động giữa năm 2014 đưa cư dân vào ở. Tuy nhiên, kết quả thanh tra của Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, chủ đầu tư đã có vô vàn sai phạm nghiêm trọng kéo dài suốt nhiều năm qua, trong đấy có việc không bàn giao quỹ bảo trì chung cư 2% cho Ban quản trị chung cư.

Không chỉ trong phân khúc chung cư, mà ngay cả 1 số dự án đất nền, nhà phố cũng xuất hiện hiện tượng tranh chấp. Đơn cử, mới đấy, hàng trăm bạn đã kéo tới Tổng công ty Thái Sơn để đòi đất ở dự án Nhà ở Thái Sơn II ở huyện Nhà Bè, TP.HCM vì chủ đầu tư này đã phân phối cho bạn từ năm 2004, nhưng tới nay vẫn không xây dựng và bàn giao đất.

Đủ lý do dẫn tới tranh chấp

Theo PGS.TS. Nguyễn Văn Hiệp, nguyên Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, có vô vàn bất cập trong quy định quản lý chung cư giai đoạn này dẫn đến 1 vài mâu thuẫn phát sinh và khó giải quyết.

Đơn cử, khi 1 hộ dân trong chung cư 1 vàih tân kiến trúc căn hộ cao tầng, lẽ ra phải phạt hộ dân đấy, nhưng cơ quan tính năng lại phạt ban quản trị. Tiền đấyng phạt được lấy từ 2% quỹ bảo trì. Nhiều hộ dân rất bức xúc vì cho rằng, họ không làm sai nhưng vẫn phải bỏ tiền đấyng phạt.

Ông Hiệp cho rằng, có 1 vài quy định đã đầy đủ nhưng thiếu chế tài nên 1 vài bên liên quan chây ì hoặc tìm 1 vàih lách luật. Chẳng hạn, quỹ bảo trì của 1 vài chung cư có qui mô lớn lên đến hàng chục tỷ đồng. Số tiền này còn lớn hơn vốn của nhiều công ty BĐS giai đoạn này, nên bị 1 số chủ đầu tư “ôm” luôn để kinh doanh. Khi cư dân đòi trả lại thì chủ đầu tư chỉ trả nhỏ giọt theo từng đợt, hoặc chỉ khi nào dự án có sửa chữa thì mới trả.

Theo Nghị định 139/2017, chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu; không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc không đúng đối tượng nhận chi phí bảo trì phần có chung nhà chung cư theo quy định thì sẽ bị phạt từ 100 – 150 triệu đồng. Tuy nhiên, trên thực ở, nhiều chủ đầu tư chậm bàn giao phí bảo trì, đã bị cư dân phản đối quyết liệt, nhưng không mấy ai bị phạt.

“Đó là chưa kể, nhiều chủ đầu tư còn đứng ra lập công ty con để quản lý tòa nhà, bởi thế không khác gì vừa ‘đá bóng vừa thổi còi’. Cư dân vào ở không có ích lợi, trách nhiệm gì ngoài nộp tiền”, ông Hiệp bức xúc.

Thực tế, 1 vài bất cập này cũng đã được cơ quan quản lý phân khúc BĐS tổng kết. Chẳng hạn, báo cáo mới nhất về hiện tượng tranh chấp ở 1 vài chung cư vừa được Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) đưa ra đầu tháng 8 vừa qua nêu rõ, cả nước hiện có 215 dự án chung cư đang có khiếu nại, tranh chấp. Trong đấy, vấn đề bức xúc nhất của cư dân là chi phí bảo trì và phần có chung.

Chỉ ra lý do dẫn tới tranh chấp ở chung cư càng ngày càng tăng, Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS cho rằng, giai đoạn này, quá trình triển khai văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư ở 1 vài địa phương chưa cung cấp đề nghị thực ở. Các hành vi vi phạm trong xây dựng đầu tư, quản lý hoạt động nhà chung cư chưa được 1 vài cơ quan tính năng phát hiện, xử lý kịp thời, triệt để. Đồng thời, việc kiểm tra, thanh tra và xử lý 1 vài vi phạm chưa có hiệu quả.

Còn ông Bùi Văn Hiếu, Chánh văn phòng Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, lý do dẫn tới tranh chấp tăng mạnh là do chủ đầu tư vi phạm, năng lực điều hành của Ban quản trị chưa cung cấp đề nghị, 1 vài sơ hở của quy định pháp luật. Trong đấy, lý do sâu xa nhất xuất phát từ hành vi vi phạm của chủ đầu tư trong xây dựng, quản lý nhưng lại chưa được cơ quan tính năng phát hiện, xử lý kịp thời, thậm chí có nơi xử lý không triệt để, chưa nghiêm túc dẫn đến xung đột về mặt lợi ích giữa cư dân có chủ đầu tư.

Ngoài ra, tranh chấp xảy ra còn do Ban quản trị lạm dụng quyền hạn, chi sai qui định, chi tiêu vượt hạn mức quy định, Ban quản trị tùy tiện nâng phí dịch vụ hoặc mâu thuẫn trong chính nội bộ Ban quản trị… Bên cạnh đấy, 1 bộ phận thiểu số cư dân cũng có 1 vài đòi hỏi vô lý, vượt quá ích lợi được hưởng theo quy định của pháp luật và theo hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết trước đấy.

Cần ngay 1 hệ thống chế tài hiệu quả

Tranh chấp chung cư tăng thêm, nhưng giai đoạn này chúng ta chưa có 1 vàih thức chế tài kịp thời và hiệu quả. Đơn cử, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS 2014 có quy định 1 vài điều cấm, nhưng nghịch lý là không có điều khoản chế tài, xử phạt 1 vài hành vi vi phạm của 1 vài chủ đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)

Ngoài ra, mức xử phạt vẫn chưa tương xứng có hành vi vi phạm và lợi nhuận có được nếu vi phạm đã đi vào hoạt động. Đơn cử như ở Dự án Tân Bình Apartment có 19 vi phạm, nhưng chỉ phạt hơn 1,6 tỷ đồng thì chưa đủ răn đe, bởi số tiền thu lại được do vi phạm lớn hơn con số đấy rất nhiều lần. Mức phạt cần đủ sức răn đe, triệt tiêu ý chí tái phạm của người vi phạm. Với hành vi đe dọa tính mạng con người như xây dựng ẩu, không bảo đảm an toàn phòng chống cháy nổ gây ra hậu quả…, thì cần cân nhắc 1 vàih thức phạt tù.

Bên cạnh đấy, 1 1 vàih thức ngăn chặn từ đầu 1 vài tranh chấp, đấy là 1 vài cơ quan tính năng phải giám sát chặt toàn bộ 1 vài dự án ngay từ khâu triển khai. Nếu mạnh tay xử lý, có thể đình chỉ xây dựng hoặc cấm kinh doanh nếu vi phạm thì mới có tác dụng răn đe. Còn cứ du di, phạt nhẹ, nương tay hoặc cho qua thì đảm bảo phân khúc vẫn khó minh bạch, vẫn sẽ còn nhiều chủ đầu tư sai phạm, cuối cộng là bạn chịu thiệt.

Cần đối thoại và sự nhún nhường của 1 vài bên

Việc xảy ra mâu thuẫn ích lợi giữa 1 số bạn có chủ đầu tư hoặc đội ngũ hoạt động là rất dễ xảy ra. Để giải hòa được 1 vài trường hợp này, 1 vàih tốt nhất là chủ đầu tư phải trực tiếp tìm bạn để đối thoại, giải quyết 1 vài khúc mắc của người dân về 1 vài vấn đề mà chung cư đang gặp phải, từ đấy tìm ra hướng đi cho vấn đề.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land

Trong đấy, nhân tố cần chú tâm nhất khi tranh chấp, xung đột là cả bạn và chủ đầu tư cần phải thực sự có thiện chí. Chẳng hạn, người dân cũng không nên đưa ra 1 vài đề nghị quá khó cho chủ đầu tư và chủ đầu tư cũng cần hưởng ứng 1 vài đề nghị có thể làm ngay được cho cư dân.

Bên cạnh đấy, ở góc độ chủ đầu tư, khi giao sản phẩm cho bạn có thể có 1 vài căn hộ cao tầng có hạng mục bị lỗi trong 1 dự án cả ngàn sản phẩm. Khi tiếp nhận tài liệu của bạn, nếu tài liệu chính xác thì cần xử lý càng nhanh càng tốt để tránh “cái sảy nảy cái ung”.

Có hiện trạng 1 số chủ đầu tư cho rằng, nếu nhún nhường, cung cấp 1 vài đề nghị của bạn sẽ dẫn tới cảnh “được voi đòi tiên”, nhiều bạn khác cũng đòi hỏi nên chọn lọc không thực hiện theo đề nghị sửa chữa căn hộ cao tầng hoặc cung cấp thêm dịch vụ cho bạn, dẫn tới cảnh xung đột bùng phát thành tranh chấp. Đây là điều không nên làm, vì thực ở, bạn vẫn là đối tượng nuôi sống công ty, giúp công ty phát triển thành công 1 vài dự án sau đấy.

Thực tế, phần lớn người dân đều muốn có 1 không gian sống thanh bình và đa số chủ đầu tư đều muốn đi các con phố dài có nhiều dự án khác, nên không tranh chấp nào là chẳng thể giải

Phân loại 1 vài vụ việc xảy ra tranh chấp để tập trung xử lý

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dung TP.HCM

Nguyên nhân tranh chấp rất phong phú, có trường hợp từ chủ đầu tư, có trường hợp từ ban quản trị chung cư do hai bên không thống nhất được và đa số đều liên quan đến công tác quản lý, hoạt động dự án. Có dự án chi phí bảo trì chỉ dao động 5 – 7 tỷ đồng, nhưng cũng có dự án số tiền này lên đến 70 tỷ đồng. Số tiền lớn có thể kích thích lòng tham của nhiều người.

Trong khi đấy, Nghị định 90 (giải đáp chi tiết thi hành Luật Nhà ở) giao quyền cho chủ đầu tư quá lớn, trong khi quyền quản lý của Sở Xây dựng và của UBND 1 vài quận, huyện lại bị hạn chế, dẫn đến vi phạm pháp luật của 1 số chủ đầu tư.

Trong thời gian tới, Sở Xây dựng TP.HCM sẽ tiếp tục phân loại 1 vài vụ việc xảy ra tranh chấp để tập trung xử lý. Đồng thời, Sở sẽ phối hợp có 1 vài quận, huyện tập huấn cho 1 vài ban quản trị cũng như đơn vị hoạt động chung cư.

Đặc biệt, đối có hiện trạng chủ đầu tư ép dân nhận nhà để không bị phạt theo như hợp đồng dù chưa xây dựng xong, bạn cần kiên quyết không nhận. Ngoài ra, Sở Xây dựng cũng sẽ tăng cường kiểm soát và sẽ kiên quyết cưỡng chế, xử phạt 1 vài chủ đầu tư ép dân nhận nhà không đúng quy định.

Khách hàng cần đọc kỹ hợp đồng trước khi ký

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM

Có 8 nguồn gốc chính dẫn đến tranh chấp chung cư. Đó là, chậm công đoạn xây dựng, sai lệch kiến trúc dẫn đến chênh lệch qui mô, liên quan tới phí bảo trì, qui mô chung riêng, chỗ để xe 4 phân phốih xe máy, giấy chứng nhận quyền có căn hộ cao tầng, 1 số nhân tố pháp lý của hợp đồng và công tác phòng cháy chữa cháy.

Trong tranh chấp, người mua nhà tuy là phần lớn, nhưng lại yếu thế hơn so có chủ đầu tư. Do đấy, trước hết, người mua căn hộ cao tầng chung cư phải xử lý được 1 vài gì không minh bạch trong hợp đồng chuyển nhượng. Mặc dù giai đoạn này đã có hợp đồng mẫu, nhưng người dân cần xem lại hợp đồng này đã thực sự bình đẳng giữa người mua và chủ đầu tư hay chưa. Nếu bất cập thì cần bổ sung quy định, chế tài và ngược lại, điều khoản nào không cần thiết thì lược bỏ.

Bởi trên thực ở, nhiều chủ đầu tư không tuân theo hợp đồng mẫu, cố tình cài cắm 1 vài điều khoản có lợi cho họ. Đến khi tranh chấp thì họ sẽ xử lý theo hợp đồng, người dân nhận phần thiệt.

Trong trường hợp người mua không thông thạo khi đọc hợp đồng thì nên mời luật sư tham vấn. Nếu chủ đầu tư không thực hiện cam đoan thì người dân có thể khởi kiện ra tòa.

Bên cạnh đấy, để hạn chế hiện trạng 1 vài chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì 2% của cư dân, Nhà nước nên sửa quy định cho cư dân đấyng quỹ bảo trì hàng năm thay vì đấyng cộng khi mua nhà. Việc đấyng quỹ bảo trì chung cư hàng năm là hợp lý, giúp giảm gánh nặng tài chính cho người mua nhà.

Hơn nữa, theo quy định, mỗi dự án đều có thời gian bảo dưỡng, trong thời gian đầu, khi chưa thành lập được ban quản trị, nếu tòa nhà có sự cố hỏng hóc thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm sửa chữa, chứ chẳng thể lấy 2% của cư dân để giải quyết. Khoản phí 2% chỉ sử dụng khi nào dự án hết thời hạn bảo dưỡng.

Ngoài ra, để giảm tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân, cần thực hiện nghiêm việc xử phạt theo Nghị định 139. Nếu 1 vài cơ quan thực thi làm tốt, tránh được việc “nhờn” luật, thì 1 vài chủ đầu tư và cư dân sẽ làm đúng, từ đấy sẽ giảm được tranh chấp giữa hai bên.

Nhadatquan7.net – Theo ĐTCK

Tìm hiểu thêm chuyên mục Tin Tức Bất Động Sản